Φορολογικές δηλώσεις 2021: Πώς θα φορολογηθούν τα εισοδήματα από ακίνητα - Τα SOS σημεία

Σημαντικά μειωμένα ποσά εισοδημάτων από ακίνητα θα δηλώσουν φέτος στην εφορία εκατομμύρια φορολογούμενοι ιδιοκτήτες, λόγω των αναγκαστικών μειώσεων που επιβλήθηκαν από το κράτος την περίοδο Μαρτίου-Δεκεμβρίου 2020 στα εισπρακτέα μισθώματα επαγγελματικής στέγης, κύριας και φοιτητικής κατοικίας λόγω κορωνοϊού. Όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων είχαν το 2020 εισοδηματικές απώλειες μόνο από τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων που επέβαλε το κράτος θα δηλώσουν, φέτος για το 2020, εισοδήματα από ενοίκια μειωμένα κατά 20% έως και 33%, σε σύγκριση με αυτά που δήλωσαν για το 2019, όπως αναφέρει η εφημερίδα "Ελεύθερος Τύπος". Θα κληθούν, δε, με τα εκκαθαριστικά των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος να πληρώσουν φόρους μειωμένους κατά 27% έως και 49% για τα «κουρεμένα» εισοδήματά τους από ενοίκια.

Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης, ο οποίος το 2019 εισέπραττε κάθε μήνα ενοίκιο 2.000 ευρώ από επιχειρηματία μισθωτή, δήλωσε το 2020 στην εφορία συνολικό ετήσιο εισόδημα από ενοίκια 24.000 ευρώ (12 μήνες x 2.000 ευρώ ανά μήνα) και πλήρωσε φόρο εισοδήματος 6.000 ευρώ και ειδική εισφορά αλληλεγγύης 376 ευρώ. Δηλαδή πλήρωσε συνολικά 6.376 ευρώ. Το 2020 ο ίδιος ιδιοκτήτης υποχρεώθηκε να εισπράξει μειωμένα κατά 40% τα ενοίκια 8 μηνών εκ του συνόλου των 12 μηνών του έτους με αποτέλεσμα το ετήσιο εισόδημά του, το οποίο οφείλει φέτος να δηλώσει στην εφορία για το 2020, να είναι μειωμένο κατά 6.400 ευρώ ή κατά 26,67% και να έχει περιοριστεί στις 17.600 ευρώ. Για το εισόδημα του 2020 θα απαλλαγεί από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης και τελικά θα κληθεί να πληρώσει μόνο φόρο εισοδήματος ύψους 3.760 ευρώ. Η συνολική φορολογική του επιβάρυνση θα είναι μειωμένη κατά 2.616 ευρώ ή κατά 43,6%.

Υπόχρεοι

Οι φορολογούμενοι που απέκτησαν το 2020 εισοδήματα από ακίνητη περιουσία πρέπει και φέτος να συμπληρώσουν και να υποβάλουν στο Taxisnet πρώτα το έντυπο Ε2, που φέρει την ονομασία «Αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας» και κατόπιν να συμπληρώσουν και να υποβάλουν το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης, το Ε1 σύμφωνα με τον "Ελεύθερο Τύπο". Στο Ε2 συμπληρώνονται για κάθε ακίνητο που εκμισθώθηκε κατά τη διάρκεια του 2020 αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία, καθώς και συγκεντρωτικά δεδομένα για τα μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης. Όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων απέκτησαν το 2020 εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση (μέσω Airbnb κ.λπ.) πρέπει να δηλώσουν τα ποσά των εισοδημάτων αυτών συγκεντρωτικά ανά ακίνητο στη στήλη 16 του εντύπου Ε2 με τον κωδικό 60. Οσοι απέκτησαν εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση (μέσω Airbnb κ.λπ.) οφείλουν να δηλώσουν τα εισοδήματα αυτά συγκεντρωτικά ανά ακίνητο, επιλέγοντας τον κωδικό 61 στη στήλη 16 του Ε2. Το Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:

* Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή, καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.

* Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτήν της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.

Κλίμακα

Σημειώνεται ότι και φέτος τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:

* 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ,

* 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ,

* 45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Οδηγός

Για την ορθή συμπλήρωση του φετινού Ε2, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έχει εκδώσει αναλυτικές οδηγίες υπό μορφή απαντήσεων στις 12 πιο συχνά υποβαλλόμενες ερωτήσεις των φορολογουμένων:

1 Πώς υποβάλλεται το έντυπο Ε2 της συζύγου σε περίπτωση εγγάμων; Στην περίπτωση εγγάμων και εφόσον η σύζυγος έχει εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που ανήκουν στη δική της κυριότητα, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2 είτε χρησιμοποιώντας τους προσωπικούς της κωδικούς πρόσβασης είτε του υπόχρεου/ συζύγου, με την επιλογή «Ε2 συζύγου».

2 Πώς συμπληρώνω τη στήλη ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ; Η στήλη 17 (Είδος μίσθωσης-χρήση ακινήτου) συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ.

3 Ποιες επιλογές εμφανίζονται στη στήλη 17 ΕΙΔΟΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ-ΧΡΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ;

* Εκμίσθωση ξενοδοχείων

* Εκμίσθωση κλινικών

* Εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων

* Εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων

* Εκμίσθωση καταστημάτων

* Εκμίσθωση γραφείων

* Εκμίσθωση αποθηκών κ.λπ.

* Εκμίσθωση γαιών

* Εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών

* Εκμίσθωση κατοικιών

* Εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ

* Εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ

* Δωρεάν παραχώρηση κατοικιών

* Δωρεάν παραχώρηση ξενοδοχείων

* Δωρεάν παραχώρηση κλινικών

* Δωρεάν παραχώρηση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων

* Δωρεάν παραχώρηση αιθουσών θεαμάτων

* Δωρεάν παραχώρηση καταστημάτων

* Δωρεάν παραχώρηση γραφείων

* Δωρεάν παραχώρηση αποθηκών κ.λπ.

* Δωρεάν παραχώρηση γαιών

* Δωρεάν παραχώρηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών

* Εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών

* Υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας

* Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (εκτός κατοικιών)

* Δωρεάν παραχώρηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών

* Ιδιοχρησιμοποίηση ξενοδοχείων

* Ιδιοχρησιμοποίηση κλινικών

* Ιδιοχρησιμοποίηση σχολείων

* Ιδιοχρησιμοποίηση αιθουσών κιν/φου ή θεάτρων

* Ιδιοχρησιμοποίηση καταστημάτων

* Ιδιοχρησιμοποίηση γραφείων

* Ιδιοχρησιμοποίηση αποθηκών κ.λπ.

* Ιδιοχρησιμοποίηση γαιών

* Ιδιοχρησιμοποίηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών

* Ιδιοχρησιμοποίηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών

* Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες)

* Δωρεάν παραχώρηση-ιδιοχρησιμοποίηση κοινόχρηστων χώρων

* ΚΕΝΟ

* Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας

* Υπεκμίσθωση γαιών-γης

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση ξενοδοχείων

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κλινικών

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση καταστημάτων

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γραφείων

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αποθηκών κ.λπ.

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γαιών

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κατοικιών

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση γαιών-γης

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων (εκτός κατοικιών)

* Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες)

* Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013

* Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013

* Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται

* Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.

4 Πώς θα δηλώσω τα ανείσπρακτα ενοίκια; Θα πρέπει πρώτα να κοινοποιήσετε στον ενοικιαστή εξώδικο και στη συνέχεια να προσκομίσετε αντίγραφο του εξωδίκου στην αρμόδια ΔΟΥ πριν από την υποβολή του Ε2 και του Ε1, δηλαδή το αργότερο μέχρι και τις 27-8-2021. Στη συνέχεια, θα υποβάλετε το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων. Τέλος, έχετε περιθώριο μέχρι τις 30-6-2022 να προσκομίσετε στη ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν.

Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2020 πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2020.

5 Πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης; Το ακίνητο θα καταχωρισθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα, στον πρώτο πίνακα και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.

6 Η στήλη «Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» συμπληρώνεται υποχρεωτικά; Συμπληρώνεται για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρισης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.

7 Με ποιον τρόπο υποβάλλεται το έντυπο Ε2 σε περίπτωση που έχει στην ιδιοκτησία του ακίνητα, τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος; Και οι δύο σύζυγοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν χωριστό Ε2 για τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.

8 Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε βοηθητικούς χώρους οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή ρεύματος; Θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

9 Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε αγροτεμάχιο που εκμισθώνω στο οποίο δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος; Θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.

10 Πώς συμπληρώνω τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για ακίνητο που δηλώνεται ως κενό και έχει γίνει διακοπή ρεύματος; Το ακίνητο διαθέτει μετρητή κατανάλωσης επάνω στον οποίο αναγράφεται ο αριθμός παροχής ο οποίος υπάρχει και σε όλους τους παλαιότερους λογαριασμούς.

11 Κατά τη συμπλήρωση του Ε2 διαπιστώνω ότι δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω και αντίστοιχα να συμπληρώσω το ετήσιο μίσθωμα σε μία από τις στήλες 13, 14, 15, 16. Τι να κάνω; Αφού συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξετε στη στήλη 17 θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής, στην οποία θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα. Οταν επιλέξετε «Καταχώριση», τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρισθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.

12 Θα πρέπει να συμπληρώσω τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 στους αντίστοιχους κωδικούς του πίνακα 4Δ2 του Ε1; Εφόσον υποβάλετε οριστικά το Ε2, τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1. Εάν διαπιστώσετε λάθος, θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το Ε2 και στη συνέχεια να το οριστικοποιήσετε ξανά.