Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Έλεγχοι της ΑΑΔΕ σε μεταβιβάσεις ακινήτων του 2025

Νέο κύμα φορολογικών ελέγχων και διασταυρώσεων ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Στο μικροσκόπιο του ελεγκτικού μηχανισμού μπαίνουν χιλιάδες συμβόλαια που υπογράφηκαν το 2025, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν τηρήθηκαν οι διατάξεις για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Οι υποθέσεις δεν θα επιλεγούν δειγματοληπτικά, αλλά μέσω συστήματος ανάλυσης κινδύνου (risk analysis), το οποίο θα αναδείξει τις μεταβιβάσεις με τις περισσότερες ενδείξεις παραβάσεων.

Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, οι αρμόδιες ελεγκτικές υπηρεσίες αναλαμβάνουν να διενεργήσουν απομακρυσμένους ελέγχους σε συμβολαιογραφικές πράξεις μεταβίβασης ακινήτων που συντάχθηκαν μέσα στο προηγούμενο έτος, με στόχο να εντοπιστούν περιπτώσεις στις οποίες δεν εφαρμόστηκαν σωστά οι διατάξεις για την έκδοση και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.

Τους ελέγχους θα πραγματοποιήσουν τα Τμήματα και Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των ΔΟΥ, καθώς και τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ). Η επιλογή των υποθέσεων θα βασιστεί σε ειδικά κριτήρια ανάλυσης κινδύνου, τα οποία παραμένουν απόρρητα, ώστε να εντοπιστούν οι μεταβιβάσεις με τις περισσότερες ενδείξεις παραβάσεων.

Στο επίκεντρο των ελέγχων βρίσκονται συμβολαιογράφοι, υποθηκοφύλακες και προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που χειρίστηκαν μεταβιβάσεις χωρίς την ορθή εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Οι συγκεκριμένες διατάξεις επιβάλλουν την υποχρεωτική αναφορά και επισύναψη του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης.

Το πιστοποιητικό αποτελεί βασική προϋπόθεση για την ολοκλήρωση κάθε μεταβίβασης, καθώς αποδεικνύει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών και, όπου απαιτείται, ότι οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις έχουν εξοφληθεί ή έχουν υπαχθεί σε νόμιμη ρύθμιση.

Πάνω από 223.000 μεταβιβάσεις

Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι το 2025 υποβλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY συνολικά 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Από τις αρχές του 2026 έχουν ήδη υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις, με τον βεβαιωμένο φόρο να φθάνει τα 335 εκατ. ευρώ.

Τι προβλέπει το πλαίσιο

Η ισχύουσα νομοθεσία απαγορεύει τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματων δικαιωμάτων, καθώς και τη σύσταση υποθήκης ή προσημείωσης, εφόσον δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Ειδικότερα:

• Στις αγοραπωλησίες και γενικότερα στις επαχθείς μεταβιβάσεις, το πιστοποιητικό βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στον ΕΝΦΙΑ για τα πέντε προηγούμενα έτη ή, μετά την έκδοση του εκκαθαριστικού του τρέχοντος έτους, για τα έξι τελευταία έτη.
• Στις λοιπές δικαιοπραξίες πιστοποιείται, εκτός από τη δήλωση του ακινήτου, ότι έχουν εξοφληθεί ή νόμιμα ρυθμιστεί οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ που αφορούν τόσο το συγκεκριμένο ακίνητο όσο και τα υπόλοιπα ακίνητα του φορολογουμένου.
• Στις αποδοχές κληρονομιάς το πιστοποιητικό είναι επίσης υποχρεωτικό και χορηγείται μόνο εφόσον έχει καταβληθεί ή έχει νόμιμα απαλλαγεί ο αναλογών φόρος.
• Η νομοθεσία προβλέπει ότι το πιστοποιητικό παραμένει έγκυρο όταν η επιφάνεια του κτίσματος διαφέρει έως πέντε τετραγωνικά μέτρα ή η επιφάνεια του οικοπέδου έως 2%, καθώς και όταν υπάρχουν σφάλματα που δεν επηρεάζουν ούτε τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου ούτε το ύψος του οφειλόμενου φόρου.

Οι κυρώσεις

Η μη τήρηση των υποχρεώσεων συνεπάγεται πρόστιμα για συμβολαιογράφους και προϊσταμένους κτηματολογικών γραφείων. Ειδικότερα, όταν επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 2% της διαφοράς της αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος, με ελάχιστο ποσό τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ, εφόσον προκύπτει απώλεια φόρου. Στις περιπτώσεις όπου δεν επισυνάπτεται καθόλου πιστοποιητικό, προβλέπεται πρόστιμο 1‰ επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, με κατώτατο όριο τα 100 ευρώ και ανώτατο τα 1.000 ευρώ για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.