Πώς να «ξεμπλοκάρετε» τις διαδικασίες για μεταβίβαση ακίνητου - Επίσημος οδηγός της ΑΑΔΕ

Λάθη και παραλήψεις που έχουν εντοπιστεί κατά την ηλεκτρονική υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης Φ.Μ.Α έχουν μπλοκάρει πολλές μεταβιβάσεις ακίνητων Η διαδικασία όμως των αλλαγών και τροποποιήσεων αποδεικνύεται στην πράξη περίπλοκη, όχι μόνο για τους φορολογούμενους, και τους συμβολαιογράφους.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) δημοσιοποίησε έναν πλήρη και αναλυτικό οδηγό όπου μέσω 27 σχετικών ερωταπαντήσεων που λύνει πρακτικά ζητήματα σχετικά με την λειτουργία της εφαρμογή «Ηλεκτρονική υποβολή Αρχικών Δηλώσεων Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων». Ουσιαστικά, περιγράφει τις διαδικασίες τις οποίες πρέπει να ακολουθούν κατά τις αγοραπωλησίες ακινήτων οι αντισυμβαλλόμενοι και οι συμβολαιογράφοι προκειμένου να διορθώσουν λάθη ή παραλείψεις που διέπραξαν κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης και να «ξεμπλοκάρουν» τις μεταβιβάσεις ή να τις ακυρώσουν, μη προχωρώντας καν στην υπογραφή των συμβολαίων,

Ειδικότερα, οι 27 πιο συχνά υποβαλλόμενες ερωτήσεις και οι αντίστοιχες απαντήσεις των φορολογικών υπηρεσιών για θέματα μεταβιβάσεων ακίνητων είναι οι εξής:

1) Όταν διαπιστώνεται λάθος των στοιχείων ακινήτου με Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (Α.Τ.ΑΚ.), τι ενέργειες πρέπει να γίνουν;

Μετά την καταχώριση του Α.Τ.ΑΚ. στην ενότητα στοιχεία ακινήτου εμφανίζεται η οθόνη με τα στοιχεία του ακινήτου όπως εμφανίζονται στην δηλωθείσα περιουσιακή κατάσταση με βάση τις υποβληθείσες δηλώσεις Ε9-ΕΝΦΙΑ. Δεν διορθώνονται από την εφαρμογή του Φ.Μ.Α. αλλά ο κάθε πωλητής θα πρέπει να κάνει τις απαραίτητες διορθώσεις στην δική του δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9-ΕΝΦΙΑ) και μετά να υποβληθεί η ηλεκτρονική δήλωση Φ.Μ.Α..

2) Τι σημαίνει Προσωρινή αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης;

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να αποθηκεύει προσωρινά ό,τι έχει καταχωρήσει με έλεγχο ορθότητας στις ενότητες της δήλωσης «Προσωρινή Αποθήκευση και Έλεγχος Δήλωσης». Σε περίπτωση που παραλείψει να συμπληρώσει κάποια υποχρεωτικά πεδία, μετά την «Αποθήκευση» θα εμφανιστούν στην οθόνη προειδοποιητικά μηνύματα (π.χ. τίμημα).

3) Καταχωρήθηκαν από τον συμβολαιογράφο στην εφαρμογή της ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης Φ.Μ.Α. τα στοιχεία των συμβαλλόμενων (ΠΩΛΗΤΗ/ΩΝ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ) των ΝΟΜ. ΕΚΠΡΟΣΩΠΩΝ και διαπιστώνεται ότι δεν ταυτίζονται με τα προσκομιζόμενα δικαιολογητικά. Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν;

Θα πρέπει να διορθωθούν τα στοιχεία στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.

4) Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στα φυσικά πρόσωπα (Φ.Π.) ή νομικά πρόσωπα (Ν.Π.) – ΠΩΛΗΤΕΣ μέσω της εφαρμογής του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους οι πωλητές μπορούν:

α) Να ελέγξουν την ορθότητα της δήλωσης Φ.Μ.Α.

β) Να αποδεχτούν/υποβάλλουν την δήλωση Φ.Μ.Α.

γ) Να απορρίψουν /μη υποβάλλουν την δήλωση.

δ) Να εκτυπώσουν την δήλωση Φ.Μ.Α. μετά την υποβολή της.

5) Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον νόμιμο εκπρόσωπο του πωλητή μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους, ο νόμιμος εκπρόσωπος του πωλητή μπορεί:

α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης Φ.Μ.Α.

β) Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση Φ.Μ.Α.

γ) Να απορρίψει/μη υποβάλλει την δήλωση.

δ) Να εκτυπώσει την δήλωση Φ.Μ.Α μετά την υποβολή της.

6) Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στο φυσικό πρόσωπο – αγοραστή, μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους ο αγοραστής μπορεί:

α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης Φ.Μ.Α.

β) Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση Φ.Μ.Α.

γ) Να απορρίψουν/μη υποβάλλει την δήλωση.

δ) Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού Φ.Μ.Α.

ε) Να εκτυπώσει την δήλωση Φ.Μ.Α.

στ) Να εκτυπώσει την Ειδοποίηση πληρωμής φόρου (ταυτότητα οφειλής) Φ.Μ.Α.

ζ) Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής Φ.Μ.Α.

7) Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στον νόμιμο εκπρόσωπο του αγοραστή μέσω της εφαρμογής;

Μετά την υποβολή της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο προς τους συμβαλλόμενους ο νόμιμος εκπρόσωπος του αγοραστή μπορεί:

α) Να ελέγξει την ορθότητα της δήλωσης Φ.Μ.Α.

β) Να αποδεχτεί/υποβάλλει την δήλωση Φ.Μ.Α.

γ) Να απορρίψει/μη υποβάλλει την δήλωση.

δ) Να εκτυπώσει την πράξη διοικητικού προσδιορισμού Φ.Μ.Α.

ε) Να εκτυπώσει την δήλωση Φ.Μ.Α.

στ) Να εκτυπώσει την Ειδοποίηση πληρωμής φόρου(ταυτότητα οφειλής) Φ.Μ.Α.

ζ) Να εκτυπώσει το αποδεικτικό καταβολής Φ.Μ.Α.

8) Ποιες υπηρεσίες παρέχονται στους συμβολαιογράφους μέσω της εφαρμογής;

Πριν την αποδοχή /υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ο συμβολαιογράφος μπορεί:

α) Να συντάξει ορθά την δήλωση Φ.Μ.Α με βάση τα δικαιολογητικά που του προσκομίζονται και τα οποία θα χρησιμοποιηθούν στην σύνταξη του συμβολαίου.

β) Να υποβάλλει προσωρινά, να διορθώνει, να διαγράφει και να υποβάλει τη δήλωση Φ.Μ.Α.

Μετά την αποδοχή από τους συμβαλλόμενους μπορεί:

α) Να εκτυπώνει την δήλωση Φ.Μ.Α.

β) Να εκτυπώνει το αποδεικτικό καταβολής Φ.Μ.Α.

γ) Να επισυνάψει έγγραφα/δικαιολογητικά

δ)Να επιλέξει από αναδυόμενη λίστα τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος

ε) Να καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία του συμβολαίου

στ) Να επισυνάψει στην εφαρμογή το συμβόλαιο

9) Πού και πώς υποβάλλονται οι τροποποιητικές δηλώσεις Φ.Μ.Α.;

Αρχικά θα υποβάλλονται χειρόγραφα στην αρμόδια Δ.Ο.Υ που υποβλήθηκε η αρχική δήλωση Φ.Μ.Α. Σε επόμενες εκδόσεις της εφαρμογής προβλέπεται η υλοποίηση αντίστοιχης εφαρμογής ηλεκτρονικής υποβολής τροποποιητικής δήλωσης Φ.Μ.Α..

10) Διορθώνεται η δήλωση από τους συμβαλλόμενους (ΠΩΛΗΤΗ/ΕΣ-ΑΓΟΡΑΣΤΗ);

ΟΧΙ. Εάν απορρίψουν/δεν υποβάλλουν την δήλωση, η δήλωση θα επιστρέψει προς διόρθωση στον συμβολαιογράφο.

11) Αν απορριφθεί μία δήλωση ποια διαδικασία ακολουθείται από τον συμβολαιογράφο; Μέχρι ποιο στάδιο η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο;

Μέχρι την τελευταία αποδοχή/υποβολή από τους συμβαλλόμενους. Η δήλωση διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο (αφού πρέπει πρώτα να ακυρωθούν τα Φ.Υ.Α.Α για διορθώσεις μέχρι το πεδίο «ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝ ΤΙΜΗΜΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΜΕΝΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ»). Στην συνέχεια μπορεί να αποθηκευτεί προσωρινά ή να υποβληθεί ξανά προς τους συμβαλλόμενους για αποδοχή.

12) Όταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή) – ματαίωση της πώλησης πριν την αποδοχή της δήλωσης, πώς ακυρώνεται η δήλωση;

Ο συμβολαιογράφος θα ακυρώσει την δήλωση στην εφαρμογή.

13) Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή- Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Πώς ακυρώνεται η δήλωση από τον συμ/φο;

Στην ηλεκτρονική εφαρμογή Φ.Μ.Α. υπάρχει η δυνατότητα στον συμβολαιογράφο, μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού της εφαρμογής « Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου» όταν για συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία που προβλέπουν οι διατάξεις.

14). Ποια είναι τα μηνύματα που λαμβάνουν οι συμβαλλόμενοι μετά την ακύρωση της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο λόγω μη σύνταξης συμβολαίου;

Ότι υποβλήθηκε ακυρωτική δήλωση από τον συμβολαιογράφο και εκκρεμεί έγκριση/υποβολή από τον αγοραστή αναφέροντας και τον αριθμό της ακυρωτικής δήλωσης.

15) Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή – Αγοραστή – Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της Ε πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Η δήλωση έχει ακυρωθεί από τον συμβολαιογράφο. Πως επιστρέφεται ο φόρος;

Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/υποβάλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε σε περίπτωση που έχει πληρωθεί ο φόρος να μπορεί να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.

16) Μετά την αποδοχή/υποβολή της δήλωσης από τους συμβαλλόμενους ποια διαδικασία ακολουθείται;

Ο συμβολαιογράφος θα συντάξει σύμφωνα με τον νόμο το σχετικό συμβόλαιο εάν έχει εξοφληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου και έχει εκδοθεί αποδεικτικό καταβολής φόρου.

17)Μέχρι ποιο στάδιο οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη;

Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη μέχρι την τελευταία αποδοχή της δήλωσης.

18) Λάθος αγοραστής σε προσωρινά αποθηκευμένη δήλωση. Πώς γίνεται από τον συμβολαιογράφο η διόρθωση;

Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

19) Όταν οι συμβαλλόμενοι επιλέγουν από το φάκελο των μηνυμάτων (Δείτε όλα τα μηνύματα) για αποδοχή/υποβολή ή απόρριψη/μη υποβολή της δήλωσης εμφανίζεται πίνακας σε πολλές γραμμές. Ποια γραμμή του πίνακα για την ίδια δήλωση μπορούν να αποδεχτούν ή να απορρίψουν;

Στον πίνακα εμφανίζεται οι δηλώσεις που τον αφορούν και επιλέγοντας την συγκεκριμένη δήλωση. Οι γραμμές παραπέμπουν στις μεταβολές της δήλωσης. Σε οποιαδήποτε γραμμή του πίνακα γίνει αποδοχή ή απόρριψη παραπέμπει στην τελευταία κατάσταση της δήλωσης.

20) Διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο η λάθος Δ.Ο.Υ. του ακινήτου μετά την αποδοχή της δήλωσης;

ΟΧΙ. Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση Φ.Μ.Α..

21) Αγοραστής Νομικό Πρόσωπο (Ν.Π.) αρμοδιότητας ΦΑΕ. Έχει καταχωρηθεί από τον συμβολαιογράφο λάθος αρμόδια Δ.Ο.Υ. (Έδρας). Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν την αποδοχή της δήλωσης;

Θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.

22) Αγοραστής Νομικό Πρόσωπο (Ν.Π.) αρμοδιότητας ΦΑΕ. Έχει καταχωρηθεί από τον συμβολαιογράφο λάθος αρμόδια Δ.Ο.Υ. (Έδρας). Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά την αποδοχή της δήλωσης;

Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα δήλωση Φ.Μ.Α. ή εάν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβόλαιο η διόρθωση γίνεται με διαδικασία από την Δ.Ο.Υ. της υποβολής της δήλωσης.

23) Τι γίνεται σε περίπτωση λάθους καταχώρισης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο;

Δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον συμβολαιογράφο. Το οποιοδήποτε λάθος καταχώρισης στον αριθμό ή την ημερομηνία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο θα διορθώνεται από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά από αίτημα του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.

24) Ποια είναι η κατάσταση των δηλώσεων όταν έχει υποβληθεί ακυρωτική δήλωση;

Η αρχική δήλωση αναφέρεται «Ακυρωμένη» και συνδέεται με την νεοδημιουργηθείσα ακυρωτική δήλωση με νέο αριθμό καταχώρισης) σε κατάσταση «Ακυρωτική», η οποία έχει πανομοιότυπα όλα τα στοιχεία (πωλητές, αγοραστές, φύλλα υπολογισμού, κλπ.) αλλά με μηδενικό φόρο.

25) Πώς λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι σε περίπτωση ακύρωσης δήλωσης και μη σύνταξης συμβολαίου;

Μετά την υποβολή ακυρωτικής δήλωσης από τον συμβολαιογράφο οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για την σχετική δήλωση.

26) Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τους συμβαλλόμενους σε περίπτωση μη σύνταξης του συμβολαίου;

Θα πρέπει να γίνει αποδοχή / έγκριση της ακυρωτικής δήλωσης από τον αγοραστή.

27) Πώς αναζητείται μία ακυρωτική δήλωση Φ.Μ.Α.;

Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου «Αναζήτηση Δήλωσης» στο μενού αναζητείται οποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητείται με κριτήρια: Α.Φ.Μ., Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.