Πάνω από το 80% του πλούτου των νοικοκυριών το 2005 ήταν τοποθετημένο σε ακίνητα που σημαίνει ότι για την συντριπτική πλειοψηφία των νοικοκυριών, το σπίτι είναι το σημαντικότερο περιουσιακό τους στοιχείο. Συνεπώς το ερώτημα της μόδας “Ήρθε η αρχή του τέλους της ιδιοκατοίκησης;” όσο υπερβολικό και αν φαίνεται, οφείλουμε να το διερευνήσουμε. Εξάλλου, λόγω της φύσης του περικλείει σοβαρούς προβληματισμούς για τον ταλαιπωρημένο κλάδο των Ελληνικών ακινήτων.
Πρέπει όμως πρώτα να εξετάσουμε πόση είναι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, διότι έχουμε την εντύπωση ότι βρισκόμαστε μπροστά σε έναν ακόμη αστικό μύθο. Σύμφωνα λοιπόν με τις Έρευνες Οικογενειακών Προϋπολογισμών της ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (και όχι του πληθυσμού που μένει σε ιδιόκτητη κατοικία) είναι 80,5%, μία από τις πρώτες θέσεις της Δυτικής Ευρώπης (γιατί στις πρώην σοσιαλιστικές χώρες, ενώ η ιδιοκατοίκηση αγγίζει το 95% η ποιότητα της κατοικίας είναι σχετικά χαμηλή).
Σε άρθρο του Independent τον Μάιο του 2011, υπολογίζουν την ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα στο 73% (κλικ για μεγέθυνση)
Πρέπει όμως πρώτα να εξετάσουμε πόση είναι η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα, διότι έχουμε την εντύπωση ότι βρισκόμαστε μπροστά σε έναν ακόμη αστικό μύθο. Σύμφωνα λοιπόν με τις Έρευνες Οικογενειακών Προϋπολογισμών της ΕΛΣΤΑΤ το ποσοστό ιδιοκατοικούμενων κατοικιών (και όχι του πληθυσμού που μένει σε ιδιόκτητη κατοικία) είναι 80,5%, μία από τις πρώτες θέσεις της Δυτικής Ευρώπης (γιατί στις πρώην σοσιαλιστικές χώρες, ενώ η ιδιοκατοίκηση αγγίζει το 95% η ποιότητα της κατοικίας είναι σχετικά χαμηλή).
Σε άρθρο του Independent τον Μάιο του 2011, υπολογίζουν την ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα στο 73% (κλικ για μεγέθυνση)
Είναι όμως έτσι τα πράγματα;
Ξεκινάμε από την διαπίστωση ότι το επιχείρημα “80,5% ιδιοκατοικούμενες κατοικίες” ενώ δεν λέει και πολλά, αξιοποιείται για να νομιμοποιηθούν φορομπηχτικές πολιτικές ή για να επιβληθεί η αναληθής βεβαιότητα πως η ελληνική αγορά κατοικίας είναι καμωμένη από τιτάνιο και δεν επηρεάζεται από τα οικονομικά βασανιστήρια που επεβλήθησαν στον κύριο πελάτη της, δηλαδή στην μεσαία τάξη.
H Eurostat στο “Housing conditions in Europe in 2009″, με τα στοιχεία που παίρνει από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, υπολογίζει ότι για το σύνολο της χώρας:
σε ιδιόκτητα χωρίς δάνειο ή υποθήκες ακίνητα κατοικούν το 61% του πληθυσμού
σε ιδιόκτητα με στεγαστικό δάνειο/υποθήκη ακίνητα κατοικεί το 15%, και
σε νοικιασμένα ακίνητα κατοικεί το 24% του πληθυσμού της χώρας.
Η άποψή μας πλησιάζει τις εκτιμήσεις της Eurostat: Oι Έλληνες που μένουν σε δικό τους σπίτι είναιλίγο παραπάνω απ’ τους μισούς. Δηλαδή το μικτό ποσοστό ιδιοκατοίκησης πλησιάζει οριακά το60%, αριθμός που παρουσιάζει εντονότατες διακυμάνσεις γεωγραφικά και δημογραφικά.
Housing conditions in Europe in 2009, σελίδα 9. (κλικ για μεγέθυνση)
Έτσι, για παράδειγμα, τα αγροτικά νοικοκυριά ιδιοκατοικούν σε ποσοστό που μπορεί να αγγίζει το 90% ανάλογα με το μέγεθος του οικισμού, ενώ στα νοικοκυριά των πολεοδομικών συγκροτημάτων η ιδιοκατοίκηση δεν πρέπει να ξεπερνά το 50 με 55% (στις κεντρικές περιοχές είναι χαμηλότερο). Από δημογραφικής σκοπιάς, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης εξαρτάται από την ηλικία και τον τύπο του νοικοκυριού, την οικογενειακή κατάσταση καθώς και την ηλικία των μελών του.
Από τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων προκύπτει ότι έγιναν 5,69 εκατομμύρια δηλώσεις από φυσικά πρόσωπα, ενώ τα έντυπα Ε9 είναι περίπου 3,88 εκατομμύρια. Συνεπώς, τον τίτλο του “ιδιοκτήτη”μπορούν να τον φέρουν μόνον το 68% των φυσικών προσώπων. Ως γνωστόν όμως, στο Ε9 εκτός από τις κύριες κατοικίες δηλώνονται και συνιδιοκτησίες, οικόπεδα, γραφεία, βιοτεχνίες, εξοχικές – δευτερεύουσες κατοικίες κ.λπ., ενώ πολλές ιδιοκτησίες ανήκουν σε έναν μόνο ιδιοκτήτη. Άρα αυτό το 68% πρέπει να αναθεωρηθεί ραγδαία προς τα κάτω. Από αναλυτικότερα στοιχεία οφειλών, θα μπορούσαμε να συνεκτιμήσουμε και το εν μέρει εύλογο επιχείρημα που προβάλλουν οι ιδιοκτήτες υποθηκευμένων κατοικιών (που πληρώνουν δόση δανείου) ότι τυπικά φέρονται ως ιδιοκτήτες αλλά ουσιαστικά είναι ενοικιαστές.
Από τα επίσημα στατιστικά της τότε ΕΣΥΕ για την κατοικία του 2001, διαπιστώνουμε ότι π.χ. στον Νομό Αττικής το σύνολο των κατοικιών ήταν 1,3 εκ. από τις οποίες οι 860 χιλιάδες ιδιόκτητες, ποσοστό 66%. Αν συνυπολογίσουμε το μέσο μέγεθος νοικοκυριού σε μέλη, την παλαιότητα και την δυνατότητα κατοίκησης των κτιρίων του κέντρου, τις εκτάσεις των πολεοδομικά υποβαθμισμένων περιοχών καθώς και άλλους όχι ασήμαντους παράγοντες, καταλήγουμε σε παρόμοια ποσοστά.
Αυτοί είναι μερικοί από τους λόγους που μας κάνει να πιστεύουμε ότι ένα ποσοστό ιδιοκατοίκησης της τάξης του 60% είναι λογικότερο, διότι περιγράφει καλύτερα την πολύπλοκη εικόνα της ακίνητης ιδιοκτησίας και μπορεί να αποτελέσει μια βάση για πιο σύνθετους λογαριασμούς.
Πολύ πιο αποκαλυπτική και με έντονες διακυμάνσεις (αλλά εκτός ορίων αυτού του σημειώματος) εμφανίζεται η ιδιοκατοίκηση κατά γεωγραφικές περιοχές ειδικού ενδιαφέροντος, όπως στα μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα, στις αγροτικές περιοχές, σε τόπους διακοπών – τουρισμού κ.λπ.
Ξεκινάμε από την διαπίστωση ότι το επιχείρημα “80,5% ιδιοκατοικούμενες κατοικίες” ενώ δεν λέει και πολλά, αξιοποιείται για να νομιμοποιηθούν φορομπηχτικές πολιτικές ή για να επιβληθεί η αναληθής βεβαιότητα πως η ελληνική αγορά κατοικίας είναι καμωμένη από τιτάνιο και δεν επηρεάζεται από τα οικονομικά βασανιστήρια που επεβλήθησαν στον κύριο πελάτη της, δηλαδή στην μεσαία τάξη.
H Eurostat στο “Housing conditions in Europe in 2009″, με τα στοιχεία που παίρνει από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, υπολογίζει ότι για το σύνολο της χώρας:
σε ιδιόκτητα χωρίς δάνειο ή υποθήκες ακίνητα κατοικούν το 61% του πληθυσμού
σε ιδιόκτητα με στεγαστικό δάνειο/υποθήκη ακίνητα κατοικεί το 15%, και
σε νοικιασμένα ακίνητα κατοικεί το 24% του πληθυσμού της χώρας.
Η άποψή μας πλησιάζει τις εκτιμήσεις της Eurostat: Oι Έλληνες που μένουν σε δικό τους σπίτι είναιλίγο παραπάνω απ’ τους μισούς. Δηλαδή το μικτό ποσοστό ιδιοκατοίκησης πλησιάζει οριακά το60%, αριθμός που παρουσιάζει εντονότατες διακυμάνσεις γεωγραφικά και δημογραφικά.
Housing conditions in Europe in 2009, σελίδα 9. (κλικ για μεγέθυνση)
Έτσι, για παράδειγμα, τα αγροτικά νοικοκυριά ιδιοκατοικούν σε ποσοστό που μπορεί να αγγίζει το 90% ανάλογα με το μέγεθος του οικισμού, ενώ στα νοικοκυριά των πολεοδομικών συγκροτημάτων η ιδιοκατοίκηση δεν πρέπει να ξεπερνά το 50 με 55% (στις κεντρικές περιοχές είναι χαμηλότερο). Από δημογραφικής σκοπιάς, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης εξαρτάται από την ηλικία και τον τύπο του νοικοκυριού, την οικογενειακή κατάσταση καθώς και την ηλικία των μελών του.
Από τα πλέον πρόσφατα στοιχεία της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων προκύπτει ότι έγιναν 5,69 εκατομμύρια δηλώσεις από φυσικά πρόσωπα, ενώ τα έντυπα Ε9 είναι περίπου 3,88 εκατομμύρια. Συνεπώς, τον τίτλο του “ιδιοκτήτη”μπορούν να τον φέρουν μόνον το 68% των φυσικών προσώπων. Ως γνωστόν όμως, στο Ε9 εκτός από τις κύριες κατοικίες δηλώνονται και συνιδιοκτησίες, οικόπεδα, γραφεία, βιοτεχνίες, εξοχικές – δευτερεύουσες κατοικίες κ.λπ., ενώ πολλές ιδιοκτησίες ανήκουν σε έναν μόνο ιδιοκτήτη. Άρα αυτό το 68% πρέπει να αναθεωρηθεί ραγδαία προς τα κάτω. Από αναλυτικότερα στοιχεία οφειλών, θα μπορούσαμε να συνεκτιμήσουμε και το εν μέρει εύλογο επιχείρημα που προβάλλουν οι ιδιοκτήτες υποθηκευμένων κατοικιών (που πληρώνουν δόση δανείου) ότι τυπικά φέρονται ως ιδιοκτήτες αλλά ουσιαστικά είναι ενοικιαστές.
Από τα επίσημα στατιστικά της τότε ΕΣΥΕ για την κατοικία του 2001, διαπιστώνουμε ότι π.χ. στον Νομό Αττικής το σύνολο των κατοικιών ήταν 1,3 εκ. από τις οποίες οι 860 χιλιάδες ιδιόκτητες, ποσοστό 66%. Αν συνυπολογίσουμε το μέσο μέγεθος νοικοκυριού σε μέλη, την παλαιότητα και την δυνατότητα κατοίκησης των κτιρίων του κέντρου, τις εκτάσεις των πολεοδομικά υποβαθμισμένων περιοχών καθώς και άλλους όχι ασήμαντους παράγοντες, καταλήγουμε σε παρόμοια ποσοστά.
Αυτοί είναι μερικοί από τους λόγους που μας κάνει να πιστεύουμε ότι ένα ποσοστό ιδιοκατοίκησης της τάξης του 60% είναι λογικότερο, διότι περιγράφει καλύτερα την πολύπλοκη εικόνα της ακίνητης ιδιοκτησίας και μπορεί να αποτελέσει μια βάση για πιο σύνθετους λογαριασμούς.
Πολύ πιο αποκαλυπτική και με έντονες διακυμάνσεις (αλλά εκτός ορίων αυτού του σημειώματος) εμφανίζεται η ιδιοκατοίκηση κατά γεωγραφικές περιοχές ειδικού ενδιαφέροντος, όπως στα μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα, στις αγροτικές περιοχές, σε τόπους διακοπών – τουρισμού κ.λπ.
Ήρθε η αρχή του τέλους της ιδιοκατοίκησης;
Παρά το ότι υπάρχουν διαφορετικές εκτιμήσεις για το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, πλήθος παραγόντων συνηγορούν προς τη κατεύθυνση ότι θα μειωθεί κατά μερικές ποσοστιαίες μονάδες.
Κατ’ αρχήν παρατηρείται μια σχεδόν απόλυτη στάση της οικοδομής με αντίστοιχη πτώση της αγοράς κύριας κατοικίας. Επιπλέον, και εξ αιτίας των αναμενόμενων πλειστηριασμών κατοικιών (ενδεχόμενο που απευχόμαστε σφόδρα, όμως τράπεζες και Τρόικα πιέζουν προς αυτή τη κατεύθυνση) σε συνδυασμό με την επιδείνωση των δημογραφικών δεδομένων (γήρανση πληθυσμού, μείωση γάμων, αύξηση μονογονεϊκών νοικοκυριών), φαίνεται ότι η πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης είναι ένα πολύ λογικό, αν και εφιαλτικό σενάριο.
Άλλωστε, οι παραδοσιακοί πελάτες των κατασκευαστών είναι η λεγόμενη μεσαία τάξη, η οποία δεχόμενη ισχυρότατα οικονομικά πλήγματα πλέον αδυνατεί, όχι μόνο να συνάψει νέα δάνεια, αλλά κυρίως να καλύψει τα προηγούμενα. Επιπλέον, επειδή σημαντικό ποσοστό της συνδέεται με το συρρικνούμενο Ελληνικό Δημόσιο και με δεδομένο ότι οι καταθέσεις της εξανεμίζονται, όλο και μικρότερο είναι το κομμάτι αυτής της “μεσαίας τάξης” που θα επιθυμούσε να εμπλακεί σε περιπέτειες για αγορά κατοικίας.
Παρά το ότι υπάρχουν διαφορετικές εκτιμήσεις για το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, πλήθος παραγόντων συνηγορούν προς τη κατεύθυνση ότι θα μειωθεί κατά μερικές ποσοστιαίες μονάδες.
Κατ’ αρχήν παρατηρείται μια σχεδόν απόλυτη στάση της οικοδομής με αντίστοιχη πτώση της αγοράς κύριας κατοικίας. Επιπλέον, και εξ αιτίας των αναμενόμενων πλειστηριασμών κατοικιών (ενδεχόμενο που απευχόμαστε σφόδρα, όμως τράπεζες και Τρόικα πιέζουν προς αυτή τη κατεύθυνση) σε συνδυασμό με την επιδείνωση των δημογραφικών δεδομένων (γήρανση πληθυσμού, μείωση γάμων, αύξηση μονογονεϊκών νοικοκυριών), φαίνεται ότι η πτώση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης είναι ένα πολύ λογικό, αν και εφιαλτικό σενάριο.
Άλλωστε, οι παραδοσιακοί πελάτες των κατασκευαστών είναι η λεγόμενη μεσαία τάξη, η οποία δεχόμενη ισχυρότατα οικονομικά πλήγματα πλέον αδυνατεί, όχι μόνο να συνάψει νέα δάνεια, αλλά κυρίως να καλύψει τα προηγούμενα. Επιπλέον, επειδή σημαντικό ποσοστό της συνδέεται με το συρρικνούμενο Ελληνικό Δημόσιο και με δεδομένο ότι οι καταθέσεις της εξανεμίζονται, όλο και μικρότερο είναι το κομμάτι αυτής της “μεσαίας τάξης” που θα επιθυμούσε να εμπλακεί σε περιπέτειες για αγορά κατοικίας.
Πάμε στο νοίκι;
Οι αναλυτές της αγοράς αλλά και όσοι διαθέτουν μια εμπειρία περί τα ακίνητα, συμπεραίνουν ότι στο άμεσο μέλλον θα υπάρξει στροφή της ζήτησης προς την ενοικίαση μεσαίου μεγέθους αστικών διαμερισμάτων, κάτω από 120 τετραγωνικά μέτρα.
Βεβαίως, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει ποια θα είναι η οικονομική δυνατότητα των υποψήφιων ενοικιαστών και εάν θα μπορούν να αντέξουν ένα ύψος ενοικίων όπως αυτό διαμορφώθηκε την περίοδο των “παχιών αγελάδων”, τότε που σύμφωνα με έρευνα της Quantos Statistical Insight η μέση μεταβολή στην αξία των ακινήτων από το 1999 ως το 2006 ήταν της τάξης του +105%.
Άρα είναι δηλαδή λογικό να καταγράφονται τάσεις μείωσης των ενοικίων στα εν ισχύ μισθωτήρια από 10 έως 20%, ενώ σε ειδικές περιπτώσεις φτάνει και το 30%.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ενοικιαστές θα μπορούν να επιβάλλουν τα όποια αιτήματά τους. Όμως, με δεδομένο ότι τα υπερφορολογημένα ακίνητα έχουν ήδη μετατραπεί σε οικονομικό βάρος, δίνει στους ενοικιαστές ισχυρότερο λόγο στην διαπραγμάτευση του ενοικίου τη στιγμή που και οι ίδιοι πλήττονται από μειωμένη ρευστότητα και αβεβαιότητες.
Συμπερασματικά, η περίοδος σταθεροποίησης της οικονομίας – ίσως τα επόμενα επτά με δέκα χρόνια -, ώσπου να “ξαναπάρει μπρος η μπετονιέρα” θα είναι καθοριστική για όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων. Η αναμενόμενη στροφή στο νοίκι θα είναι εύλογη αλλά όχι ραγδαία, με παράλληλη αύξηση των αποδόσεων — άρα και των ονομαστικών αξιών — στα αστικά διαμερίσματα περιοχών με μικρότερη διείσδυση λαθρομεταναστών και καλή αστυνόμευση.
Καλή δύναμη
Κώστας Κουρούνης freepen.gr
Οι αναλυτές της αγοράς αλλά και όσοι διαθέτουν μια εμπειρία περί τα ακίνητα, συμπεραίνουν ότι στο άμεσο μέλλον θα υπάρξει στροφή της ζήτησης προς την ενοικίαση μεσαίου μεγέθους αστικών διαμερισμάτων, κάτω από 120 τετραγωνικά μέτρα.
Βεβαίως, κανείς δεν μπορεί να προβλέψει ποια θα είναι η οικονομική δυνατότητα των υποψήφιων ενοικιαστών και εάν θα μπορούν να αντέξουν ένα ύψος ενοικίων όπως αυτό διαμορφώθηκε την περίοδο των “παχιών αγελάδων”, τότε που σύμφωνα με έρευνα της Quantos Statistical Insight η μέση μεταβολή στην αξία των ακινήτων από το 1999 ως το 2006 ήταν της τάξης του +105%.
Άρα είναι δηλαδή λογικό να καταγράφονται τάσεις μείωσης των ενοικίων στα εν ισχύ μισθωτήρια από 10 έως 20%, ενώ σε ειδικές περιπτώσεις φτάνει και το 30%.
Αυτό δεν σημαίνει ότι οι ενοικιαστές θα μπορούν να επιβάλλουν τα όποια αιτήματά τους. Όμως, με δεδομένο ότι τα υπερφορολογημένα ακίνητα έχουν ήδη μετατραπεί σε οικονομικό βάρος, δίνει στους ενοικιαστές ισχυρότερο λόγο στην διαπραγμάτευση του ενοικίου τη στιγμή που και οι ίδιοι πλήττονται από μειωμένη ρευστότητα και αβεβαιότητες.
Συμπερασματικά, η περίοδος σταθεροποίησης της οικονομίας – ίσως τα επόμενα επτά με δέκα χρόνια -, ώσπου να “ξαναπάρει μπρος η μπετονιέρα” θα είναι καθοριστική για όλους τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων. Η αναμενόμενη στροφή στο νοίκι θα είναι εύλογη αλλά όχι ραγδαία, με παράλληλη αύξηση των αποδόσεων — άρα και των ονομαστικών αξιών — στα αστικά διαμερίσματα περιοχών με μικρότερη διείσδυση λαθρομεταναστών και καλή αστυνόμευση.
Καλή δύναμη
Κώστας Κουρούνης freepen.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου
ΤΑ ΣΧΟΛΙΑ ΑΝΑΡΤΩΝΤΑΙ ME ΜΙΚΡΗ ΚΑΘΥΣΤΕΡΗΣΗ ΚΑΙ ΚΑΤΟΠΙΝ ΕΛΕΓΧΟΥ