Τι αλλάζει στο καθεστώς συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα

Στον εκσυγχρονισμό των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης αναμορφώνοντας το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει εδώ και περίπου έναν αιώνα.

Πρόκειται για μια «νομοθετική πρωτοβουλία που αφορά στην απελευθέρωση και την αξιοποίηση της περιουσίας των Ελλήνων» ανέφερε ο υπουργός Γιώργος Φλωρίδης σε συνέντευξη Τύπου που παραχώρησε για το θέμα σημειώνοντας πως στόχος είναι η δημιουργία ενός σύγχρονου πλαισίου ώστε να αφαιρεθούν οι περιορισμοί και χιλιάδες ιδιοκτήτες να καταφέρουν να αξιοποιήσουν τις ιδιοκτησίες τους .

Η μεταρρύθμιση έρχεται σε συνέχεια του εκσυγχρονισμού του κληρονομικού δικαίου και το έργο της νομοπαρασκευαστικής επιτροπής που θα συσταθεί αναμένεται να ολοκληρωθεί το Φθινόπωρο ώστε μέχρι το τέλος του έτους να έχει ψηφιστεί ο νόμος.

Σύμφωνα με το υπουργείο Δικαιοσύνης, η νέα νομοθεσία θα αντιμετωπίσει αποτελεσματικά τις σύγχρονες προκλήσεις των σχέσεων συνιδιοκτησίας αλλά και θα ρυθμίσει αρμονικά την συγκατοίκηση των ελληνικών οικογενειών στις πολυκατοικίες, με διατάξεις και μέτρα, όπως:

α) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Διευκόλυνση της διαδικασίας τροποποίησης των κανονισμών πολυκατοικίας, οι οποίοι συχνά είναι απαρχαιωμένοι και δεν ανταποκρίνονται στις σημερινές ανάγκες.

β) Ταχύτητα Επίλυσης Διαφορών: Ενίσχυση των μηχανισμών για την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη επίλυση των διαφορών μεταξύ των συνιδιοκτητών, αποσυμφορώντας τα δικαστήρια.

γ) Νέες Μορφές Οικονομικής Δραστηριότητας: Ρύθμιση ζητημάτων που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, η οποία συχνά αποτελεί σημείο τριβής μεταξύ των συνιδιοκτητών.

Ο εκσυγχρονισμός των σχέσεων συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα αποτελεί, σύμφωνα με το υπουργείο , μια εξελισσόμενη και απολύτως αναγκαία διαδικασία. «Ο Νόμος 5142/2024 έλυσε τον “γόρδιο δεσμό” των μικρών πολεοδομικών αποκλίσεων που μπλόκαραν χιλιάδες μεταβιβάσεις, εισάγοντας τον θεσμό της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας» σημειώνουν προσθέτοντας πως με την επικείμενη συνολική μεταρρύθμιση του 2026, «θα δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο, ευέλικτο και λειτουργικό πλαίσιο, ικανό να ανταποκριθεί στις προκλήσεις της σύγχρονης αστικής διαβίωσης της ελληνικής οικογένειας  αλλά και της ιδιοκτησίας και κτηματαγοράς».

Ο υφυπουργός του υπουργείου Δικαιοσύνης , Ιωάννης Μπούγας υπογράμμισε πως η παρέμβαση θα κινηθεί με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές και τις ευρωπαϊκές διατάξεις που αφορούν την ιδιοκτησία και πρόσθεσε πως οι ρυθμίσεις θα έχουν «άμεσο σημαντικό και μεγάλο αντίκτυπο στην οικονομία».

Στόχοι της νομοθετικής πρωτοβουλίας

1. Κωδικοποίηση διατάξεων που αφορούν τη συνιδιοκτησία επί δομημένης ή μέλλουσας να δομηθεί επιφάνειας και είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νομοθετήματα (ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971, ν. 1562/1985 τα βασικά … στην Τράπεζα Πληροφοριών  NOMOS είναι καταχωρισμένα για την οριζόντια ιδιοκτησία 1116 νομοθετήματα με πρόσφατο τον ν. 5306/8.6.2006 «Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας Νικόλαος Ταγαράς») αλλά και ενσωμάτωση εθιμικών ρυθμίσεων (π.χ. Κυκλαδικό Έθιμο).

2. Επικαιροποίηση των ρυθμίσεων, π.χ. για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή πριν εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε, το οριστικό συμβόλαιο) να εμφανισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μπορούν στη συνέχεια να μεταβιβασθούν.

3. Εναρμόνιση των διατάξεων αφενός με το Εθνικό Κτηματολόγιο, που λειτουργεί σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και αφετέρου με τις ρυθμίσεις πολεοδομικού-κτιριοδομικού-περιβαλλοντικού δικαίου και τούτο θα επιτευχθεί με την αγαστή συνεργασία του ΤΕΕ και του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ στην κατάρτιση νομοσχεδίου.

4. Αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και «αδιάθετων ποσοστών», είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε απόδοσης στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς τους διαδόχους.

5. Πρόβλεψη δυνατότητας -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας- της κατάτμησης ή της ένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

6. Ρυθμίσεις ώστε να ταυτιστούν η πραγματική κατάσταση με την κτηματολογική πραγματικότητα (π.χ. συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου), εφόσον δεν προσβάλλεται το περιβάλλον ισχύει ήδη για οικοδομές που κτίσθηκαν μέχρι το 2011. Με τον τρόπο αυτό θα διευκολυνθούν οι μεταβιβάσεις.

7. Τροποποίηση των δικονομικών διατάξεων που προβλέπουν τη λύση της κοινωνίας επί ακινήτου-ακινήτων με αυτούσια διανομή, όπως π.χ. να προβλέπεται για το παραδεκτό άσκησης της σχετικής αγωγής να επισυνάπτεται στο δικόγραφο τοπογραφικό χωρικών μεταβολών ή κάτοψη με βεβαίωση του μηχανικού περί μη αυθαιρέτων κατασκευών και υποβολή στην ηλεκτρονική βάση του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, ώστε να παίρνει (ΚΗΔ) κατά τα πρότυπα της κτηματολογικής δίκης χωρικών μεταβολών. Το ίδιο να ισχύει και για τον εναγόμενο, σε περίπτωση που προβάλει αμυντικούς ισχυρισμούς περί διαφορετικού τρόπου αυτούσιας διανομής. Με τον τρόπο αυτό θα επιταχυνθεί η έκδοση οριστικής απόφασης επί αγωγής διανομής.

8. Προσαρμογή των ρυθμίσεων της συνιδιοκτησίας στις νέες ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου.

9. Πρόβλεψη ειδικής διαδικασίας είσπραξης κοινόχρηστων δαπανών, δημιουργία αποθεματικού και ασφάλιση οικοδομής.

10.Πέραν των ως άνω εμπράγματου χαρακτήρα ρυθμίσεων, τροποποίηση ενοχικού χαρακτήρα ρυθμίσεων, ώστε να λειτουργεί ευχερώς η κοινωνία-συγκυριότητα με τη λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% (σχετική τροποποίηση διατάξεων ν. 1562/1985 σε συνδυασμό με 785-805 ΑΚ) ιδίως σχετικά με την ανοικοδόμηση κοινού ακινήτου, τη συντήρηση της οικοδομής, την ενεργειακή της αναβάθμιση, την κατανομή κοινόχρηστων δαπανών κλπ. Ειδικότερα:

Βασικές Παθογένειες του Ισχύοντος Πλαισίου

α) Απαρτία και Λήψη Αποφάσεων: Οι αυστηρές προϋποθέσεις πλειοψηφίας (έως και 100% για τροποποίηση κανονισμού) καθιστούν σχεδόν αδύνατη την εκτέλεση αναγκαίων επισκευών ή ενεργειακών αναβαμίσεων σε παλιές πολυκατοικίες.

β) Διαχείριση Κοινοχρήστων: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας για τον ορισμό και τις αρμοδιότητες του διαχειριστή οδηγεί συχνά σε αδιέξοδα και δικαστικές διαμάχες μεταξύ των ενοίκων.

γ) Ενεργειακή Αναβάθμιση: Δυσκολίες στην εγκατάσταση συστημάτων ΑΠΕ (π.χ. φωτοβολταϊκά στις στέγες), σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων ή αντλιών θερμότητας λόγω διαφωνιών επί των κοινοχρήστων χώρων.

Προτεινόμενες λύσεις

α) Απλοποίηση της Πλειοψηφίας: Μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, ιδίως για ζητήματα επισκευών, συντήρησης και ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων.

β) Θεσμική Κατοχύρωση του Διαχειριστή: Θέσπιση σαφέστερων κανόνων για τα καθήκοντα, τη νομιμοποίηση και τις υποχρεώσεις όσων διαχειρίζονται τα κτίρια.

γ) Εκσυγχρονισμός Κανονισμών: Εισαγωγή σύγχρονων, πρότυπων κανονισμών λειτουργίας που θα προσαρμόζονται στο σήμερα. Οι αλλαγές αυτές είναι απολύτως απαραίτητες για τη διασφάλιση της αξίας των ακινήτων, τον περιορισμό των διενέξεων στα ελληνικά νοικοκυριά και την προώθηση των σύγχρονων στόχων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων.